Alienação fiduciária

O que é alienação fiduciária?

Embora o comprador possa usufruir do imóvel financiado e chamá-lo de seu, o proprietário legal até a quitação do saldo é o credor

Criada pela lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), a alienação fiduciária de Imóveis ("AF") é relativamente recente na Lei Brasileira.

Desde que criada, passou a ser uma das garantias preferidas dos bancos e credores em geral, dada a sua agilidade de execução, em casos de inadimplência do devedor, quando comparada a outras modalidades de garantias imobiliárias.

Na alienação fiduciária, o devedor (fiduciante) transmite ao credor (fiduciário) propriedade imobiliária resolúvel em garantia de dívida assumida, isto é, o credor recebe a propriedade sobre o bem dado em garantia, mas não de forma plena. Dessa maneira, na prática, o bem dado em garantia passa a ter dois proprietários, um com direito à propriedade chamada fiduciária (o credor), e outro com a propriedade fiduciante (o devedor). Dessa maneira, nenhum deles tem a propriedade plena sobre o bem, o qual fica destacado ao atendimento específico da garantia.

Por essa característica, a AF se tornou uma modalidade de garantia com grande segurança jurídica, uma vez que o bem deixa de integrar de modo pleno o patrimônio do devedor, mesmo em situações de falência ou insolvência (desde que regularmente constituída e registrada na matrícula do imóvel), de modo a beneficiar as condições de concessão de crédito em geral.

Dada sua relativa rapidez na execução e eficácia, já que a sua execução independe de provocação do Judiciário, a AF se tornou importante meio garantidor de diversas operações tanto imobiliárias como de crédito em geral, tendo extrapolado o ambiente apenas de compra e venda de imóveis, passando a ser utilizada até em operações complexas de fusões e aquisições empresariais e de mercado de capitais. Hoje é inquestionável a importância do instituto na viabilização de negócios e no desenvolvimento econômico brasileiro.

No cenário de crise atravessado pelo Brasil nos últimos tempos, a AF vem sendo colocado à prova por credores, devedores e tribunais. Nesse período verificamos decisões judiciais a seu respeito bastante desafiadoras.

Como resposta à boa parte das decisões judiciais que vinham, em alguns casos, "renormatizando" a AF e, em outros, colocando-a em risco, foi editada a lei federal 13.465/17 ("Nova Lei"), cujas principais alterações descrevemos a seguir.

a) Valor mínimo no primeiro leilão:

Caso o credor execute a AF, o imóvel deve ser levado a leilão, sendo que, antes da edição da nova lei, os valores para arrematação do imóvel seriam: em primeiro leilão, o valor atribuído ao imóvel pelas partes no contrato de AF; e, em segundo leilão, o valor da dívida (saldo devedor da operação de AF) e demais despesas de execução da garantia.

A nova lei incluiu o § 1º no art. 24 e alterou o §1º do art. 27, ambos da lei 9.514/97, fazendo com que, a despeito da fixação do valor mínimo para a alienação do imóvel em leilão (requisito essencial do contrato de AF), em seu primeiro leilão o imóvel não poderá ser arrematado por valor inferior àquele utilizado como base de cálculo para apuração do ITBI. Busca-se, assim, evitar discussões judiciais baseadas no argumento de que o valor de arrematação do imóvel poderia ser considerado vil. O valor mínimo para o segundo leilão, por sua vez, permanece inalterado.

Nesse ponto, tem-se a questão de que, especialmente em decorrência do momento do mercado imobiliário atual, encontramos em diversas cidades brasileiras situação em que os valores venais atribuídos aos imóveis foram reajustados pelas prefeituras no período de alta e, recentemente, não mais correspondem à realidade de mercado, apontando valores muito superiores àqueles pelos quais os imóveis têm sido efetivamente transacionados. Nesse sentido, temos assessorado diversas operações em que têm sido concedidas liminares para o recolhimento do ITBI com base no valor da transação, e não no valor venal indicado pela prefeitura local para fins de recolhimento do ITBI.

Diante dessa realidade, reconhecemos que o novo dispositivo legal poderá representar dificuldade na alienação do imóvel levado à leilão caso o lance mínimo for demasiadamente superior ao seu valor de mercado. Esse ponto poderá gerar questionamentos judiciais.